Entwicklung Neubauprojekt Stadion SK Rapid

Ausgangslage

Im November 2011 beschloss der Gemeinderat der Stadt Wien, das in Summe 26,7 Mio. Euro für die Revitalisierung des Hanappi-Stadions, des Ausbaues der Sportakademie und die Errichtung des Trainingszentrums im Ernst Happel Stadion dem SK Rapid zur Verfügung gestellt wird.

Unmittelbar nach dem Subventionsbeschluss suchte der SK Rapid mittels Ausschreibung einen Bauherrenvertreter, der das Projekt der Stadionrevitalisierung von der Analyse bis zur Fertigstellung begleitet. Im Februar 2012 wurde der Auftrag für die Stadionsanierung an die Firma FCP Fritsch, Chiari & Partner ZT GmbH aus 1140 Wien vergeben.

Zudem wurde im Frühjahr 2012 die SK Rapid Sportstättenbetriebe GmbH als  100%ige Tochter der SK Rapid Wirtschaftsbetriebe GmbH gegründet.

Das Management des SK Rapid formulierte folgende Zielsetzungen an das Stadionprojekt:

  • Wirtschaftlicher Mehrertrag von mind. 3 – 5 Mio. Euro / Saison (als Mehrertrag werden die zusätzlichen Erlöse abzüglich der zusätzlich entstehenden Kosten verstanden)
  • Verbesserung der Situation für die Anrainer
  • Verbesserung des Stadionkomforts (insbesondere sanitären Anlagen, Schutz vor Wind und Regen, gastronomische Versorgung, Frauen- und Familienfreundlichkeit)
  • Verbesserung der Stadionsicherheit
  • Verbesserung der Stadionkapazität auf mind. 22.000 Besucher
  • Finanzierbarkeit ohne persönliche Haftungsübernahmen

Die FCP untersuchte die Sanierung und modulare Erweiterungsmöglichkeiten bis zu Neubauvarianten unter Zuziehung der Architektengruppe Querkraft. Zahlreiche Varianten wurden hinsichtlich der Kosten untersucht und seitens Rapid auf den zu erwartenden kommerziellen Nutzen berechnet und hinsichtlich des Zielerreichungsgrades  bewertet.

Das Ergebnis waren Gesamtkosten für die Sanierung mit minimalen Verbesserungen von 39 Mio. Euro Alleine die Sanierungskosten hätten  23 Mio Euro betragen.

Darüber hinaus gibt es weitere Varianten (z.B.: Neubau Südtribüne, Business Club Nordtribüne, usw.) mit Gesamtkosten von bis zu 66 Mio. Euro.

Das Ergebnis einer Sanierung wäre ein Stadion mit gesicherter Standfestigkeit, jedoch nur minimale Verbesserungen hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit, Sicherheit, Stadionkomfort und der Anrainersituation.

Neubauüberlegungen

Im November 2012 wurden die Sanierungsüberlegungen gestoppt und die Informationsaufbereitung für einen möglichen Stadionneubau gestartet. Exkursionen nach Mainz, Basel, Bern, St. Gallen, Luzern und zahlreiche Kontakte zu internationalen Stadionentwicklern und -errichtern hat die Möglichkeiten für einen Stadionneubau in einem Kostenrahmen zwischen 40 und 50 Mio. gezeigt.

Für die kritische fachliche Begutachtung sowie Projektleitung sowohl der Sanierungsvarianten als auch der Neubauüberlegungen wurde im Frühjahr 2013  Herr KR BM Ing. Peter Fleissner als Konsulent des SK Rapid beauftragt. Nach Einbindung von Herrn Fleissner wurde nach intensiver Prüfung, das international tätige und renommierte Institut für Sportstättenberatung als Konzeptplaner und Berater hinzugezogen.

Nach eingehenden Untersuchungen über Vergaberecht und Verfahrensmöglichkeiten wurde ein internationales Wettbewerbsverfahren für ein Totalunternehmerkonsortium (Planung und Generalunternehmer) vorgeschlagen. 

Das Verfahren 

Zur Vorbereitung dieses Wettbewerbsverfahrens wurde zunächst eine Baukörperstudie erstellt, welche Parameter hinsichtlich der Flächenwidmung berücksichtigt und die dabei maximal mögliche Kapazität mit 24.000  Sitzplätzen Fassungsvermögen (davon 2.500 Business Seats und 360 Logenplätze) bestimmt hat. Diese Studie war Grundlage für die Ausschreibungsunterlagen für ein kombiniertes Planungs- und Bauwettbewerbsverfahren. Zusätzlich sehen die aus der Baukörperstudie abgeleiteten Ausschreibungsunterlagen ein weitreichendes Nutzungskonzept für die Drittnutzung (Firmenveranstaltungen, Tagungen, Familienfeiern,…) vor, damit neben Fußballveranstaltungen ein Wirtschaftsbetrieb entstehen kann , der eigenvermarktet werden soll.

Das bauliche Konzept sieht u.a. folgendes vor:

  • Drehung des Stadions um 90 Grad.
  • Die Westtribüne wird zur Haupttribüne und die Südtribüne wird zur Rapid-Fantribüne
  • Ein Teil der Nordtribüne wird der Gästesektor sein, der über eine eigene Buszufahrt erreichbar sein wird.
  • Das Stadion wird nur einen Rang haben und an den Ecken geschlossen sein
  • Mit der Höhe von rd. 20 Metern und Einhaltung der Abstandsfläche zu den Anrainern, wird die Widmung weitgehend eingehalten

Die Vorteile eines Stadionneubaues gegenüber der Revitalisierung sind insbesondere:

  • Modernes Fußballstadion nach den neuesten Erkenntnissen im Stadionbau, für nationalen sowie internationalen Spielbetrieb (UEFA-Kategorie 4 Stadion)
  • Verbesserter Anrainerschutz durch Lärmreduzierung (geschlossene Ecken), Reduktion der Lichtemissionen (Flutlicht auf den Dächern) und verbesserter Verkehrsfluss.
  • Moderner Stadionkomfort, insbesondere auch für Familien und verbesserte Sicherheitsstandards
  • Optimale Gästesicherung durch eingezäunte Gäste-Busparkplätze
  • Deutliche Erhöhung der Erlössituation des Clubs

Zusammenfassende Ergebnisse der Markt- und Bedarfsanalyse der IFS – Institut für Sportstättenberatung GmbH:

  • Der Bestand bietet insgesamt keine ausreichende Stadionsituation – entspricht nicht mehr den Anforderungen an ein zeitgemäßes Fußballstadion (auch nicht nach Sanierung mit Verbesserungen)
  • Hohes Bevölkerungspotential im Einzugsgebiet mit ca. 2,5 Millionen Menschen (50 Km)
  • Anzahl der Kleinbetriebe (ca. 100.000) und der Unternehmen mit mehr als 50 Mitarbeitern (ca. 1.700) lassen auf hohes Vermarktungspotential für qualifizierte Zuschauerangebote und Drittnutzungen schließen
  • Sehr gute verkehrstechnische Erschließung (U-Bahn, ÖBB, P&R Wiental)

Qualitätssicherndes Verfahren, internationaler TU-Wettbewerb

Der SK Rapid als privater Sportverein kann nachhaltig in der Zukunft optimal wirtschaften, wenn entsprechende Ertragsmöglichkeiten gesichert sind. Eine der wichtigsten dabei ist das Stadion. Das derzeitige Stadion kann diese Erfordernisse nicht mehr erfüllen (auch nicht bei Sanierung und Verbesserung). Neben den bereits oben erwähnten Vorgaben für ein neues Stadion sind insbesondere der hohe Vermarktungswert und damit zusammenhängend die attraktive Gestaltung und ein hohes Wiedererkennungsmerkmal bzw. Alleinstellungsmerkmal als Vorgabe zu erfüllen. Diese Anforderungen eines funktionierenden, den neuesten Erkenntnissen im Stadionbau entsprechende Planung und Umsetzung und der für einen privaten Verein erforderlichen höchsten Kostensicherheit, können nur durch die bestqualifiziertesten Stadion Errichter europaweit gewährleistet werden. In einem Auswahlverfahren wurden daher jene Unternehmen mit der größten Erfahrung in der Planung und Errichtung von Stadien für den Wettbewerb eingeladen. Mitberücksichtigt wurden dabei auch die Kapazitäten auf dem österreichischen Markt, die im Team auch die Architekten mit Erfahrung im Stadionbau am österreichischen Markt einbinden konnten.

Die Ausschreibungsunterlagen wurden vom IFS ausgearbeitet und bereits in sehr hohem Detaillierungsgrad die Anforderungen und Qualitäten spezifiziert.

In der ersten Stufe des Interessensbekundungsverfahrens haben sich noch zahlreiche weitere Unternehmen aus der Schweiz, Deutschland und Österreich beworben, die jedoch nach Prüfung der Referenzen und Eignung als Totalunternehmer ausschieden. Schließlich haben in der ersten Wettbewerbsstufe vier Bieter (darunter zwei Arbeitsgemeinschaften waren darunter, somit waren sechs nationale und internationale Unternehmen im Rennen) am Interessensbekundungsverfahren teilgenommen.

Nach Vorliegen der Wettbewerbsbeiträge fanden mehrere Bietergespräche statt, mit dem Ziel, die Planung auf die Bedürfnisse von Rapid zu optimieren.

Verbindliches Verfahren

Danach wurden die Bieter eingeladen, verbindliche Angebote einzureichen. Diese wurden vom Projektteam bewertet.

Projektteam für Prüfung und Beurteilung

  • Ing. Peter Fleissner (BDN GmbH)
  • Dr. Claus Binz (IFS GmbH)
  • DI Marco Eichen (IFS GmbH)
  • Prok. Harry Gartler (SK Rapid Sportstättenbetrieb GmbH)

Die Bewertung erfolgte nach verschiedenen Kriterien, darunter Architektur, Infrastruktur, Aufenthaltsqualität und Atmosphäre sowie Kosten und Pauschalierung.

Auf Grund des Ergebnisses der Bewertungsmatrix und den geführten Verhandlungen kam es zur Empfehlung des Projekteams an das Präsidium des SK Rapid, die Firma Strabag als bevorzugten Bieter zu wählen. Das Präsidium folgte dieser Empfehlung mit 6 Stimmen bei einer Enthaltung. Diese kam von Präsident Michael Krammer, der wie schon bei der Wahl von vier auf zwei Unternehmen an der Debatte nicht teilnahm und auch nicht abstimmte. Der Präsident dazu: „Da mein Bruder Peter bekanntlich Vorstandsmitglied der STRABAG SE für die Region Nord- und Westeuropa ist, war es für mich von Anfang an klar, hier nicht aktiv mit zu entscheiden. Unabhängig davon wurden alle operativen Gespräche mit den vier Anbietern ausnahmslos vom Projektteam geführt, dessen Empfehlungen das Präsidium schlussendlich auch gefolgt ist“, so Michael Krammer.